2025年7月24日生效的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。
申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。
申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；
（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。
上述法律规定从2025年7月24日生效，基于以上法律规定作出以下解读：
第一、承租人角度来讨论
1.当承租人在人民法院查封之前或房屋抵押前签署了合法有效的租赁合同，并且已经占有使用了，按照租赁合同约定缴纳了租金，那么可以向人民法院提起执行异议，要求人民法院“带租拍卖”，顾名思义“带租拍卖”的意思是不管拍卖是否成交，都不影响正常的租赁行为，在租期内承租人可以继续使用租赁房屋。
2.人民法院在审核否可以“带租拍卖”时着重审查租赁合同的有效性，租期开始时间与结束时间、出租人的资格、租金缴纳的方式与金额、占有使用的情况。承租人需要将上述相关方面的证据准备完整、齐全一并提交人民法院。
3.租金缴纳方面着重注意，租金支付时间，是一次性缴纳所有租赁年度的租金还是分期缴纳，如果是分期缴纳则在缴纳租金的期限内我们认为是履行了缴纳租金的义务，剩余未缴纳租金的租期内不可以抵抗人民法院的强制执行。
4.如果承租人在查封或抵押后签署的租赁合同，则人民法院不会支持承租人的“带租拍卖”异议请求。
5.以上所有的情形仅仅是在人民法院执行一般债权情况下可以实现“带租拍卖”，如果人民法院在执行抵押、建设工程优先受偿等法定优先债权时，承租人的带租拍卖请求将不会得到支持。
6.如果承租人“带租拍卖”的请求未得到人民法院的支持，则可以请求出租人解除租赁合同，返还租金及赔偿损失。
第二、申请执行人角度
申请执行人如果在执行有租赁权的房屋时，需要考虑的问题与承租人的一致，在执行异议审查过程中与承租人关注的地方一致，不做赘述。
第三、当人民法院“带租拍卖”房屋时竞买人的权益如何保障。
问题：人民法院会通过“淘宝网”、“人民法院资产网”等公开平台拍卖房屋，如果竞买人在上述平台购买了有租赁权的房屋，则势必会发生物权变动，那么物权变动后竞买人作为所有权人，在面临由承租人继续使用房屋的情况下，租金的归属权如何确定？
首先竞买人需要仔细阅读拍卖公告，根据网络拍卖司法解释的规定，人民法院需要将拍卖的标的物基本情况包括出租使用情况主动公示，包括租金收取情况。如果人民法院公示未到期租期的租金已经由被执行人收取或者出租人收取，且拍卖公告中未对该部分租金的归属作出公示，则竞买人可以在竞买成交后向已经收取租金的主体起诉要求返还租金。因房屋的占有、使用、处分、收益等权益属于房屋的所有权人享有，竞买人在人民法院的拍卖成交裁定书送达之后即成为了房屋的所有权人，相应的具有收取收益的权益，所以原所有权人或者出租人收益租金无合法依据，构成不当得利。
综上，人民法院在执行过程中“带租拍卖or不带租拍卖”势必会对各方主体产生影响，建议各方主体应当及时的和人民法院进行沟通、积极维护自己的权益。
